array(9) { ["src"]=> string(84) "https://stage.dookolapracy.pl/wp-content/uploads/2019/08/Nieruchomości2-840x400.jpg" ["width"]=> int(840) ["height"]=> int(400) ["srcset"]=> string(0) "" ["src_set"]=> string(0) "" ["sizes"]=> string(31) "(max-width: 840px) 100vw, 840px" ["class"]=> NULL ["alt"]=> string(0) "" ["full"]=> string(76) "https://stage.dookolapracy.pl/wp-content/uploads/2019/08/Nieruchomości2.jpg" }

Inwestowanie w nieruchomości. Część II

To już druga część wywiadu dotyczącego inwestowania w nieruchomości. Tym razem, większy nacisk kładziemy na przewidywania dotyczące rynku nieruchomości i prognoz na przyszłość. Czy to nadal dobry moment aby kupić mieszkanie pod inwestycję – opowiada ekspert branży nieruchomości – Jacek Orzeł!


W tym artykule uzyskasz odpowiedzi na następujące pytania:

1. Bardzo dużo mówi się na temat podnajmu. Nie trzeba mieć wówczas dużego kapitału, aby zacząć na tym zarabiać. Jak zacząć i jak przekonać wynajmującego do tego, że my będziemy jeszcze kolejnej osobie podnajmować to mieszkanie?
2. Aktualnie, ceny mieszkań poszybowały do niewyobrażalnych rozmiarów i często cena mieszkania nie jest adekwatna do jego jakości i realnej wartości. Czy przegapiliśmy dobry moment na zakup nieruchomości pod inwestycję?
3. Rynek nieruchomości w Polsce. Jakie są prognozy? Czy wysokie ceny mieszkań i niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych wg. Was się utrzymają?
4. W jakim zmierzamy kierunku? Biorąc pod uwagę wysokie ceny mieszkań do kupienia, czy nie będzie niebawem tak, że bardziej opłacalne będzie długoterminowe wynajmowanie zamiast zakupu własnego M?
5. Znaleźliśmy mieszkanie po okazyjnej cenie, ale jest do kapitalnego remontu. Jak znaleźć dobra ekipę remontową i na jakich zasadach współpracować?
6. Home stagging i decluttering – czy warto skorzystać z tych usług, by wzrosła wartość mieszkania?
7. Inwestowanie w powierzchnie biurowe – czy cooworki w Polsce będę miały miejsce? (u nas nie widzimy dużego zapotrzebowania – Wrocław)
8. Co inwestorzy sądzą o zmniejszającej się liczbie urodzeń i wpływie tego zjawiska na rynek mieszkaniowy?
9. Na ile prawdziwe są artykuły na temat średnich rocznych stóp zwrotu z inwestycji w mieszkania? Jakie jest Wasze doświadczenie w tym temacie? Ile realnie można zarobić na nieruchomościach?
10. Ile czasu zajmuje załatwianie kwestii administracyjnych dotyczących umów, poszukiwania lokatorów, napraw? Przecież im więcej mieszkań, tym większej inwestycji czasowej to wymaga, prawda?
11. Jak wygląda typowy dzień takiego inwestora w nieruchomości?

Nie zajmowałem się nigdy podnajmem. Jest to zapewne doskonały pomysł, żeby wejść na rynek nieruchomości bez angażowania dużego kapitału, a czasami wręcz bez angażowania jakiegokolwiek kapitału. Twoje pytanie dotyczy jednak podstawowej umiejętności w tej branży, czyli negocjacji. Bez względu na to, czy mówimy o podnajmie i przekonaniu właściciela mieszkania, czy o deweloperce i przekonaniu właściciela działki, na której chcemy zrealizować inwestycję, sztuka polega na umiejętności skłonienia drugiej strony do postępowania zgodnego z naszymi oczekiwaniami. Bardzo ważną umiejętnością jest wejście w sytuację drugiej strony i zbudowanie takiego modelu biznesowego (niekoniecznie najwyższej ceny), który będzie ciekawy dla obu stron. Potem trzeba umieć przedstawić go w sposób interesujący i przekonujący, a w końcu zapisać to u notariusza. Takie to proste, prawda? 🙂

 

Jest takie powiedzenie „Nie czekaj z zakupem tylko kup i czekaj”. Nie podzielam Twojej opinii, że ceny mieszkań poszybowały do niewyobrażalnych rozmiarów. Nie podejmuję się prognozowania ceny mieszkań za rok czy dwa, ale w dłuższej perspektywie z pewnością nie będą tańsze. Inaczej mówiąc, nie wiem, czy za rok cena wzrośnie, czy spadnie, ale z pewnością za kilka lat ceny będą jeszcze wyższe. Aby zobiektywizować to, czy ceny mieszkań wzrosły, czy poszybowały należy uwzględnić wiele czynników. Jednym z podstawowych jest siła nabywcza obywateli. Patrząc z tego punktu widzenia: ceny spadły. Dzisiaj za kwotę średniego wynagrodzenia kupimy więcej m2 mieszkania niż 10 lat temu, czyli realnie mieszkania potaniały. Nie możemy odnosić się jedynie do wartości nominalnej. Pamiętajmy, że nasze wynagrodzenia też rosną.

Dodatkowo, działają inne czynniki, jak zmniejszenie podaży działek w dobrych lokalizacjach w mieście. W wielu miastach nie ma już dużych działek przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną. Sam obecnie prowadzę inwestycję deweloperską w centrum Lublina i realizujemy ją na działce 750 m2. Koszty takich małych inwestycji w przeliczeniu na m2 mieszkania są bardzo wysokie. Kolejny problem firm deweloperskich, to wciąż rosnące koszy realizacji. Dzisiaj nie tylko trudno znaleźć dobrą ekipę budowlaną, ale jeszcze zakontraktować budowę w odpowiednich cenach.

Uważam, że jeżeli chcemy realizować strategię opartą o najem nieruchomości, to najlepszym momentem na zakup był dzień wczorajszy. W kolejnych latach, rentowność najmu będzie się zmniejszać, więc mieszkanie kupione dzisiaj utrzyma dzisiejszą rentowność, a mieszkanie kupione za dwa lata da nam prawdopodobnie niższą rentowność. Myślę, że za kilka lat będziemy stawiali to samo pytanie: ceny mieszkań urosły, czy warto je kupować. Inwestor, który wejdzie na rynek obecnie, będzie miał już przewagi nad kimś, kto zdecyduje się na taki krok w przyszłości.

Tak jak pisałem powyżej: nie przewiduję nagłych spadków cen. Po prostu deweloper nie będzie w stanie wybudować mieszkań po cenach np. 20-30% niższych. Co do stóp procentowych, to pomimo zapewnień Rady Polityki Pieniężnej, należy spodziewać się ich podwyżki. Prognozowanie, to zawsze pewnego rodzaju gra prawdopodobieństw. Jeżeli nie zadzieją się jakieś nadzwyczajne wydarzenia typu wojna w Europie itp. to oczekuję wzrostu stóp procentowych do poziomu nie wyższego niż 5-6% co dawałoby oprocentowanie kredytów poniżej 8% (ok dwa razy wyżej niż dzisiaj).

 

Dotykasz tutaj bardzo szerokiego tematu: czy warto kupić, czy wynająć własne mieszkanie/dom. Dużo mówiłem o tym na moim kanale na YouTube, ale konkluzja jest taka – czysto ekonomicznie nie opłaca się kupować mieszkania/domu na własne potrzeby. Aby dojść do takiego wniosku należy uwzględnić takie elementy jak niska mobilność, zmieniające się potrzeby mieszkaniowe w czasie i kilka innych. W odniesieniu do własnego M grają rolę jeszcze pozaekonomiczne uwarunkowania takie jak: przywiązanie do miejsca, własne gniazdko, potrzeba stabilizacji. Jest to bardzo obszerny temat i chętnie go rozwinę w przyszłości. Moja generalna konkluzja jest taka: kup dom, czy mieszkanie na własne potrzeby jeżeli będzie on stanowił nie więcej niż 25% Twoich aktywów (rata będzie niższa niż 25% przychodów pasywnych jeżeli mówimy o zakupie w kredycie hipotecznym). Uważam, że nawet nieefektywne wykorzystanie ¼ swoich zasobów kapitałowych może być uzasadnione spełnieniem innych – nieekonomicznych potrzeb.

 

Przechodzimy do bardziej praktycznych zagadnień. Znalezienie współpracowników, zbudowanie swojego Dream Team’u, to rzeczywiście nie lada wyzwanie. Ważne jest, aby zbudować sobie zespół zaufanych i fachowych współpracowników – w tym również ekipy remontowej. Kiedy kilka lat temu szukałem takiej ekipy postanowiłem działać dwutorowo – po pierwsze popytać znajomych o rekomendowaną ekipę, którą mogą polecić. W tym zakresie doskonałym narzędziem jest np Facebook. Drugie działanie, to zamieszczenie ogłoszenia o poszukiwaniu ekipy na stworzonych do tego celu portalach, np. oferia.pl. Wszyscy tak zrekrutowani potencjalni wykonawcy dostawali projekt remontu z informacją o terminach i byli proszeni o przedstawienie oferty. Dobrze jest też mieć projekt umowy najmu, który przedstawimy już na tym etapie. Takie profesjonalne podejście z naszej strony od razu zniechęci firmy, które nie są sumienne i warte zaufania. Następnie dokonywałem wyboru z pośród wykonawców, którzy złożyli ofertę i to niekoniecznie o najniższej cenie. Wpływ na mój wybór miała terminowość i profesjonalny wygląd oferty, subiektywne wrażenia z rozmowy z wykonawcą, ale oczywiście nie bez znaczenia była oferowana cena.

 

Zdecydowanie tak. Można zaangażować zewnętrznego doradcę w tym zakresie, ale podstawowe minimum to poczytanie o home staggingu i samodzielne zastosowanie się do podstawowych zasad w tym zakresie.

 

Inwestowanie w powierzchnie komercyjne, w tym biurowe z reguły zarezerwowane jest dla profesjonalnych inwestorów na rynku nieruchomości. Najczęściej są to duże grupy kapitałowe, czy fundusze inwestycyjne. Co do co-workingu, to uważam, że trend ten będzie się rozwijał. Dzisiaj mówimy już nie tylko o wspólnym biurze, ale również o co-houseingu, czy co-livingu. Są to nowe z polskiego punktu widzenia trendy, ale uważam je za bardzo interesujące i zamierzam w przyszłości swoje inwestycje rozpatrywać z uwzględnieniem również tej specyficznej niszy.

 

Nie wiem co sądzą wszyscy inwestorzy, ale mamy w Polsce wiele badań pokazujących perspektywy krajowego rynku mieszkaniowego. Pamiętajmy, że większą determinantą ilości potrzebnych nam mieszkań nie jest liczebność, a ilość gospodarstw domowych. Niestety mamy coraz mniejszą dzietność, ale też spada średnia ilość osób w jednym gospodarstwie domowym. Dodatkowo, nieunikniona jest migracja zarobkowa do Polski i to również będzie rodziło specyficzne potrzeby mieszkaniowe.

 

Sam często używam pojęcia „średnia”, jednak w odniesieniu do stóp zwrotu jest to bardzo duże uogólnienie. Znam przypadki inwestycji w mieszkania w Warszawie, gdzie rentowność jest na poziomie 1-2%, ale sam wynajmuję mieszkanie w Lublinie, gdzie uzyskiwany przeze mnie zwrot z zainwestowanego kapitału przekracza 25%. Średnia jest tylko (lub aż) punktem odniesienia, ale wartość uzyskiwanych zwrotów z inwestycji trzeba liczyć niezależnie dla każdego projektu. Na rentowność inwestycji znacząco wpływa oczywiście ilość angażowanego przez nas czasu i akceptowalność dla ryzyka. Pytanie, czy zależy nam na pasywnym i pewnym zwrocie rzędu 5%, czy jesteśmy gotowi osobiście pracować w tym biznesie, akceptujemy możliwość straty, ale oczekujemy 25%. Na koniec znów wracamy do pytania o naszą strategię i odpowiedź na pytanie „po co?”.

 

Może to być prawda, ale też i nie prawda. Jeżeli wszystko chcemy robić sami, to każde mieszkanie na starcie oznacza kilkadziesiąt godzin zaangażowania, ale jeżeli akceptujemy potencjalną niższą rentowność i niewielkie zaangażowanie czasowe, to wystarczy 1-2 godzin w miesiącu.

 

Nie wiem, czy ktoś kiedyś to zbadał. Dla mnie inwestowanie w nieruchomości oznacza dość duża swobodę w wyznaczaniu sobie godzin pracy, możliwość spotkania się z każdym o dowolnej porze, ale też wiele wypitych kaw i dziesiątki spotkań z innymi ludźmi. Trzeba to po prostu lubić – ja to kocham!

 


, to przede wszystkim mąż i ojciec trójki dzieci. Zawodowo pasjonuję się współpracą z ludźmi –  tworzeniem biznesów a dokładniej biznesów w branży nieruchomości. Moje blisko dwudziestoletnie doświadczenie w biznesie to zbudowanie firmy zatrudniającej niespełna 100 osób z przychodami 40 mln zł, wprowadzenie jej na giełdę ale również przejście przez jej restrukturyzację. Po sprzedaniu budowanej wiele lat spółki, obecnie inwestuję w nieruchomości: wynajmuję, buduję, restauruję. Biznes jest dla mnie narzędziem do realizacji pasji zmieniania świata i tworzenia czegoś z niczego.

Więcej o Jacku dowiesz się na jego kanałach na social media:       

 


Pierwszą część wywiadu znajdziesz tutaj.